📑 목차
“주택·아파트 상속세 계산 방법과 절세 포인트 궁금하셨죠?”
주택·아파트 상속세 계산 방법과 절세 포인트를 제대로 모르고 준비 없이 상속을 맞이하면, 수천만 원 이상 세금으로 새어나갈 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
특히 집 한 채만 있어도 상속세를 내야 하는 경우가 있고, 공제와 절세 전략을 어떻게 세우느냐에 따라 세부담이 크게 달라질 수 있습니다. 지금 이 글을 끝까지 읽고, 우리 집 상속세가 얼마나 나올지 꼭 체크해보시길 바랍니다.
주택·아파트 상속세, 미리 계산 안 해두면 불필요한 세금 부담이 생길 수 있습니다.
지금 바로 상속세 시뮬레이션과 절세 포인트를 확인해보세요.
주택·아파트 상속세 계산의 기본 개념
주택·아파트 상속세란, 피상속인이 남긴 아파트, 주택, 예금, 금융자산 등을 상속인이 물려받을 때 국가에 납부해야 하는 세금입니다. 상속세는 단순히 “집 값이 얼마냐”가 아니라, 상속재산 전체 규모, 공제 적용 여부, 부채, 상속인 구성, 상속 분할 방법에 따라 달라집니다.
많은 분들이 “집 한 채인데 상속세는 나와봤자 조금이겠지” 또는 “배우자에게 다 주면 무조건 유리하겠지”라고 막연히 생각해 절세 기회를 놓치곤 합니다.
하지만 상속세는 기본 구조와 공제 규칙만 알아도 불필요한 세금을 상당히 줄일 수 있습니다.
주택·아파트 상속세 계산 공식과 흐름
상속세는 아래 흐름으로 계산됩니다. 큰 틀을 이해하면 내 상황에 대입해 상속세가 얼마나 나올지 감이 잡히기 시작합니다.
- 1단계 – 상속재산가액 평가
상속 개시일 기준으로 주택·아파트의 시가(실거래가, 감정가, 경매가 등)를 우선 적용하고, 시가가 없으면 공시가격(기준시가)로 평가합니다. 상가, 토지, 예금, 주식 등 다른 재산도 모두 합쳐 총상속재산가액을 계산합니다. - 2단계 – 비과세·불산입 재산 및 공과금·채무 차감
국가나 공익법인에 출연한 재산, 비과세 재산, 장례비, 공과금, 주택담보대출, 임대보증금 등 증빙 가능한 채무를 상속재산에서 공제합니다. - 3단계 – 과거 증여재산 합산
피상속인이 상속 개시 전 일정 기간(상속인에게 10년, 그 외 5년 등)에 증여한 재산은 상속재산에 다시 합산됩니다. 이 단계에서 예상보다 과세표준이 커질 수 있습니다. - 4단계 – 상속공제 적용
일괄공제(5억) 또는 기초공제+인적공제, 배우자공제, 금융재산공제, 동거주택상속공제 등을 적용해 과세표준을 낮춥니다. - 5단계 – 상속세 과세표준 산출
상속세 과세표준 = 상속세 과세가액 – 상속공제 – 재해손실 – 감정평가수수료 - 6단계 – 세율 적용 및 누진공제
과세표준 구간에 따라 10~50% 상속세율과 누진공제를 적용해 산출세액을 계산합니다. - 7단계 – 세액공제 및 가산세 반영
신고세액공제, 외국납부세액공제 등을 줄이고, 신고 지연·납부 지연 시 가산세를 더한 금액이 최종 상속세가 됩니다.
이 흐름을 알고 있으면, 어떤 단계에서 세금을 줄일 수 있는지 명확해집니다. 위 구조를 기준으로 내 집, 내 가족 구성, 과거 증여 여부 등을 차분히 정리해보는 것이 좋습니다.
사례로 보는 주택·아파트 상속세 계산 예시
구체적인 숫자로 상속세가 어떻게 계산되는지 살펴보겠습니다. 실제 세무신고는 전문가와 상담이 필요하지만, 대략적인 부담 수준을 파악하는 데 큰 도움이 됩니다.
예시 조건
- 아파트 시가: 12억 원
- 담보대출: 3억 원
- 기타 재산: 없음(간단화)
- 상속인: 배우자 1명, 자녀 1명
① 상속재산가액과 순재산 계산
총상속재산가액 = 아파트 12억 원
공제 가능한 부채(주택담보대출) = 3억 원
순재산 = 12억 – 3억 = 9억 원
② 상속공제 적용
상속인이 여러 명(배우자 + 자녀)이므로, 기본적으로 일괄공제 5억 원 또는 기초공제(2억) + 인적공제 합계를 선택할 수 있습니다. 대부분은 일괄공제가 유리한 경우가 많습니다.
이때, 배우자가 실제로 상속받는 금액에 따라 배우자 상속공제(최소 5억, 최대 30억 한도)도 추가로 적용될 수 있습니다.
예를 들어, 협의분할 결과 배우자가 상당 부분을 상속받는 구조라면 아래와 같이 될 수 있습니다(단순 예시).
- 순재산 9억 원 – 일괄공제 5억 원 = 4억 원
- 배우자가 실제 상속받는 금액에 따라 배우자공제를 추가 적용 → 과세표준이 0에 수렴할 수도 있음
③ 상속세율 적용
과세표준이 4억 원이라고 가정하면, 세율 20% 구간(누진공제 1,000만 원)에 해당합니다.
산출세액 = 4억 × 20% – 1,000만 = 8,000만 – 1,000만 = 7,000만 원
여기에 신고세액공제를 일부 적용하면 실제 부담세액은 더 줄어들 수 있습니다.
이처럼 배우자에게 얼마나 상속하느냐, 공제 항목을 얼마나 챙기느냐에 따라 상속세가 수천만 원 단위로 달라질 수 있습니다. 실제 계산은 세무사 상담을 추천하지만, 최소한 “우리 집 상속세가 대략 어느 정도인지”는 꼭 확인해두는 것이 좋습니다.
주택·아파트 상속세 절세를 위한 핵심 포인트 5가지
이제 많은 분들이 가장 궁금해하는 부분, 바로 절세 포인트입니다. 상속세는 미리 알고 준비하면 줄일 수 있는 영역이 분명히 존재합니다.
- 1. 배우자 상속공제 최대 활용
피상속인의 배우자가 생존해 있다면, 배우자 상속공제는 가장 강력한 절세 수단입니다. 배우자가 최소 5억 원, 최대 30억 원까지 공제를 받을 수 있어, 집 한 채 수준의 상속에서는 상속세가 아예 나오지 않는 경우도 생깁니다.
단, 단순히 “배우자에게 다 주면 무조건 좋다”가 아니라, 향후 2차 상속(배우자 사망 시)까지 고려해 분할 비율을 설계하는 것이 중요합니다. - 2. 동거주택 상속공제(최대 6억 원) 검토
피상속인과 10년 이상 계속 동거하면서 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우, 해당 주택을 상속받는 직계비속은 동거주택 상속공제(주택가액 100%, 최대 6억 원)를 추가로 받을 수 있습니다. 집값이 높고 다른 재산도 있는 경우라면 반드시 검토해야 할 항목입니다. - 3. 부채·보증금 등 채무 반드시 공제
주택담보대출, 전세보증금, 각종 미납 공과금 등은 증빙만 갖추면 상속재산에서 공제할 수 있습니다. 대출 규모가 클수록 과세표준이 줄어 상속세도 함께 줄어듭니다. 실제로 대출 증빙(계약서, 금융내역)을 누락해 불필요하게 상속세를 많이 내는 사례도 적지 않습니다. - 4. 사전 증여와 상속 분산 전략
상속 직전에 일시적으로 증여를 몰아서 하는 것보다는, 사전에 계획적으로 증여와 상속을 분산하는 전략이 중요합니다. 같은 10억이라도 한 번에 상속하면 높은 세율 구간을 적용받지만, 증여 + 상속으로 나누면 누진세를 완화할 수 있습니다. 다만, 상속 개시 전 증여분은 다시 합산되므로 타이밍과 대상, 금액 설계가 핵심입니다. - 5. 상속세 신고기한(6개월) 안에 전문가와 시뮬레이션
상속세는 국내 거주자의 경우 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고해야 합니다. 이 기한 내에 상속재산 평가, 공제 적용, 분할 협의, 신고까지 모두 끝내야 하므로, 초기에 세무사와 상속 구조를 설계하고 시뮬레이션을 돌려보는 것이 절세의 출발점입니다.
위 포인트를 바탕으로, 지금 내 상황에서 적용 가능한 공제와 분산 전략이 무엇인지 점검해보면 상속세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
이런 경우라면 상속세 사전 준비가 필수입니다
아직 상속이 당장 눈앞에 있지 않더라도, 아래 상황에 해당한다면 상속세를 미리 계산해보고 절세 전략을 세워두는 것이 안전합니다.
- 수도권 아파트 1채인데, 최근 시세가 많이 올라 10억 원을 넘는 경우
- 아파트 외에 예금, 상가, 토지, 금융자산 등 다른 재산이 함께 있는 경우
- 배우자와 자녀가 모두 상속인이라, 상속 분배를 어떻게 나눌지 고민되는 경우
- 부채(담보대출, 전세보증금 등)가 있어도 공제를 제대로 받을 수 있을지 불안한 경우
- 부모와 오랫동안 같은 집에서 살고 있어 동거주택 상속공제 적용 가능성이 있는 경우
상속은 언젠가 반드시 마주하게 되는 일입니다. 상속이 개시된 이후에 급하게 움직이기보다, 지금 상속세 구조를 이해하고 미리 준비해두면 세금·가족 갈등·시간 소모를 모두 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집 한 채만 있어도 상속세를 내야 하나요?
A. 집 한 채라고 해서 무조건 상속세가 면제되는 것은 아닙니다. 집 값(시가 또는 공시가), 다른 재산, 부채, 상속인 수, 공제 적용 여부를 모두 고려해 과세표준을 계산합니다. 다만 일괄공제(5억), 배우자 상속공제, 동거주택 상속공제 등을 활용하면, 실제로는 상속세가 거의 나오지 않거나 0원이 되는 경우도 많습니다.
Q. 아파트를 배우자에게 다 넘기면 상속세가 가장 적게 나오나요?
A. 단기적으로 보면 배우자에게 많이 상속할수록 배우자 상속공제 덕분에 유리해 보이지만, 향후 2차 상속(배우자 사망 시)까지 고려해야 합니다. 첫 번째 상속에서 모든 재산을 배우자에게 몰아주면, 두 번째 상속 때 자녀는 배우자공제를 못 받아 상속세가 커질 수 있습니다. 따라서 1차·2차 상속을 모두 고려해 분할 비율을 설계하는 전략이 필요합니다.
Q. 주택담보대출, 전세보증금도 상속세 계산에서 빼주나요?
A. 네. 상속재산과 직접 관련된 담보대출, 임대보증금, 미납 공과금 등 채무는 증빙만 있다면 공제할 수 있습니다. 단, 단순 가족 간 차용처럼 증빙이 불분명한 채무는 인정받기 어려울 수 있습니다. 상속세 신고를 준비할 때는 반드시 관련 계약서, 금융거래내역, 임대차계약서 등을 함께 정리해두어야 합니다.
Q. 상속세 신고는 언제까지 하면 되나요?
A. 거주자의 경우, 상속 개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 상속세를 신고해야 합니다. 해외에 거주하는 상속인의 경우에는 9개월까지 연장될 수 있습니다. 이 기간 안에 평가, 협의분할, 공제 검토, 신고까지 모두 진행해야 하므로, 상속 개시 직후 가능한 한 빠르게 전문가와 논의하는 것이 절세에 유리합니다.
Q. 동거주택 상속공제를 받으려면 어떤 조건이 필요하나요?
A. 일반적으로 피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 동거했고, 그 기간 동안 1세대 1주택 요건을 충족해야 하며, 상속인이 무주택자 또는 피상속인과 공동 1주택자여야 합니다. 요건이 까다로운 편이므로, 주소지 변동, 보유 주택 수, 동거 기간을 꼼꼼히 확인해 적용 가능 여부를 검토해야 합니다.
📷 사진 펼쳐보기 / 접기
