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“전세 계약 전 등기부등본 체크 포인트 궁금하셨죠?”
전세 계약 전 등기부등본 체크 포인트를 제대로 모르고 계약했다가, 수천만 원에서 많게는 억 단위까지 손해를 보는 경우가 생각보다 많습니다.
등기부등본은 몇 분이면 누구나 직접 열람할 수 있지만, 한 번만 대충 넘기고 서명해버리면 나중에는 돌이키기 어렵습니다. 이 글에서 중요한 체크 포인트만 콕 집어 드릴 테니, 끝까지 확인하고 안전하게 전세 계약을 준비해보세요.
전세 계약 전 등기부등본 체크 포인트, 놓치면 보증금 전체가 위험해질 수 있습니다.
지금 한 번만 제대로 확인하고, 전세 사기·보증금 미반환 걱정을 줄여보세요.
전세 계약 전 등기부등본 체크 포인트란 무엇인가요?
전세 계약 전 등기부등본 체크 포인트란, 전세계약을 체결하기 전에 등기부등본(부동산등기사항증명서)을 통해 반드시 확인해야 할 안전 점검 항목을 말합니다.
등기부등본에는 해당 집의 실제 소유자, 근저당권(대출), 가압류·압류, 기존 세입자 임차권, 경매 진행 여부 등 내 보증금 안전과 직결되는 정보가 모두 들어 있습니다. 많은 분들이 “등기부만 한 번 떼보면 되겠지” 하고 가볍게 넘기지만, 어디를 어떻게 봐야 하는지를 모르기 때문에 위험 신호를 놓치는 경우가 많습니다.
이 글에서는 ‘어려운 법률 용어’ 대신, 실제 전세계약 현장에서 바로 써먹을 수 있는 체크 리스트 형식으로 정리해 드립니다.
왜 전세 계약 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 할까요?
1. 계약 상대가 진짜 집주인인지 확인
등기부등본의 갑구(소유권)에는 현재 이 집의 실제 소유자 이름이 적혀 있습니다. 계약서에 적히는 임대인 이름, 신분증, 인감증명서의 이름이 등기부등본의 소유자와 일치하지 않는다면, 그 계약은 처음부터 위험합니다.
2. 선순위 권리 때문에 내 보증금이 밀릴 수 있음
은행 대출(근저당), 선순위 전세, 가압류 등이 이미 설정되어 있다면, 집이 경매로 넘어갈 경우 내 전세보증금이 뒤로 밀릴 수 있습니다.
즉, 보증금 반환을 못 받거나 일부만 돌려받는 상황이 될 수 있습니다.
3. 전세사기·깡통전세를 미리 걸러낼 수 있음
집 시세 대비 과도한 대출, 가압류·집행문 등이 뒤엉켜 있는 등기부등본은 이미 위험 신호를 보내고 있는 상태입니다. 등기부등본만 제대로 살펴보면, 계약 전에 이런 집을 걸러낼 수 있습니다.
4. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 같이 체크
보증보험 가입이 어려운 집은 그만큼 구조상 위험요소가 많다는 뜻입니다. 등기부등본을 먼저 확인하면 보증보험 가입 가능성도 어느 정도 가늠해볼 수 있습니다.
등기부등본 기본 구조와 보는 법
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 전세 계약과 직접적으로 연관된 핵심은 갑구와 을구입니다.
| 구분 | 내용 | 전세 계약 시 체크 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소, 면적, 구조 등 부동산의 기본 정보 | 실제 보러 간 집 주소·층·호수와 일치하는지 확인 |
| 갑구 | 소유권 관련 사항 (소유자, 소유권 변동, 경매개시 등) | 현재 소유자 이름, 소유권이 자주 바뀌지 않았는지, 경매개시결정 여부 확인 |
| 을구 | 근저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 질권 등 담보·채권 관계 | 근저당 설정 여부와 금액, 선순위 전세권, 가압류·압류 등 위험 요소 확인 |
전세 계약 전에는 최소한 갑구에서 소유자 정보, 을구에서 근저당·전세권·가압류·압류 여부를 반드시 확인해야 합니다.
전세 계약 전 등기부등본 핵심 체크 포인트 7가지
1. 소유자(등기명의자)와 계약 상대 일치 여부
갑구의 소유자 이름과 실제 계약서에 임대인으로 적힐 사람의 이름이 일치하는지 확인합니다. 대리인이 나왔다면 위임장, 인감증명서까지 꼭 확인하세요.
2. 근저당권 설정 여부와 금액 (을구)
을구에 은행 근저당이 있다면, 설정 금액과 채권최고액을 확인해야 합니다. 집 시세에서 선순위 채권(근저당, 선순위 전세)을 뺀 금액이 내 전세보증금을 충분히 커버하는지가 핵심입니다.
3. 선순위 전세권·임차권이 있는지
이미 다른 세입자의 전세권 또는 임차권등기가 있다면, 그 세입자가 나보다 먼저 돈을 돌려받는 구조일 수 있습니다. 기존 세입자의 보증금, 전입일자, 확정일자까지 확인해야 합니다.
4. 가압류·가처분·압류 기록 여부
을구에 가압류·가처분·압류가 있다면, 이미 채무 문제로 집이 묶여 있는 상태입니다. 이 경우 향후 경매 가능성이 높아지고, 보증금 회수 리스크가 커지므로 되도록 계약을 피하는 것이 안전합니다.
5. 경매개시결정 기입 여부 (갑구)
갑구에 “경매개시결정”이 적혀 있다면, 이미 경매 절차가 시작된 집입니다. 이때 들어가는 전세는 거의 보증금 회수가 매우 어려운 구조라고 이해해야 합니다.
6. 최근 소유권 변동 빈도
짧은 기간에 소유자가 여러 번 바뀐 집은 ‘전세금 돌려막기’ 구조일 위험이 있습니다. 소유권 변동 이력이 지나치게 잦다면 한 번 더 신중하게 판단하는 것이 좋습니다.
7. 집 시세 대비 안전 마진 확인
마지막으로, 집 시세 – (근저당 + 선순위 전세보증금) ≥ 내 보증금인지 꼭 계산해보세요. 안전하게 보려면, 위 식이 성립하면서도 여유 금액이 어느 정도 남는 상태가 좋습니다.
실전 예시로 보는 전세 보증금 안전도 계산
예시 1) 비교적 안전한 케이스
- 아파트 시세: 5억 원
- 근저당 설정: 1억 5천만 원
- 선순위 전세 없음
- 내가 들어가려는 전세보증금: 2억 5천만 원
시세 5억 – 선순위 채권 1억 5천 – 내 보증금 2억 5천 = 1억 원 여유 → 경매가 되어도 이론상 보증금 회수 가능성이 높습니다.
예시 2) 위험 신호가 큰 케이스
- 아파트 시세: 5억 원
- 근저당 설정: 3억 원
- 선순위 전세: 1억 원
- 내가 들어가려는 전세보증금: 1억 5천만 원
시세 5억 – (근저당 3억 + 선순위 전세 1억) = 남는 금액 1억
그런데 내 보증금은 1억 5천만 원이므로 5천만 원 부족한 구조입니다.
→ 이 경우 집이 경매로 넘어가면 내 보증금 전액을 돌려받기 어렵고, 전세 계약을 재검토하는 것이 안전합니다.
위험 신호가 보일 때 대처 방법
1. 애매하면 바로 ‘계약 보류’부터
조금이라도 이상하다고 느껴지면, 서명과 계약금 입금을 미루고 등기부등본, 집 시세, 선순위 권리를 다시 한 번 꼼꼼히 점검하세요.
2. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
보증보험 가입이 안 되는 조건이라면, 그 이유가 무엇인지 확인해야 합니다. 선순위 채권 과다, 시세 대비 과도한 보증금 등 구조적 위험이 이미 내포된 경우가 많습니다.
3. 위험도가 크면 ‘포기’도 선택지
전세는 내 전 재산이 걸린 계약입니다. 조금이라도 구조가 불안하다면, “굳이 여기를 들어가야 할 이유가 있는지”를 다시 생각해보고 다른 집을 찾는 것이 장기적으로 훨씬 안전합니다.
등기부등본, 어디서 어떻게 발급하면 좋을까요?
등기부등본은 인터넷등기소, 정부24 등에서 온라인으로 바로 발급할 수 있고, 가까운 등기소를 방문해 출력도 가능합니다.
- 온라인 발급 시: 공동인증서(구 공인인증서) 또는 간편인증 필요
- 수수료: 인터넷 발급이 창구 발급보다 보통 저렴한 편입니다.
- 계약 전에는 최소 1회 이상, 계약 당일에도 최신 등기부를 다시 한 번 발급받아 확인하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세 계약 전에 등기부등본은 꼭 직접 발급해서 봐야 하나요?
A. 집주인이 보내주는 캡처 화면만 믿기보다는, 세입자 본인이 직접 최신 등기부등본을 발급해서 확인하는 것이 가장 안전합니다. 발급 시간도 오래 걸리지 않고, 수수료도 크지 않습니다.
Q. 등기부등본에 근저당이 있으면 전세 계약을 하면 안 되나요?
A. 근저당이 있다고 해서 무조건 전세 계약을 하면 안 되는 것은 아니지만, 집 시세 – 선순위 채권(근저당·선순위 전세) – 내 보증금을 계산했을 때 여유가 충분히 남는지 꼭 확인해야 합니다. 여유 금액이 거의 없다면 위험 부담이 큰 구조입니다.
Q. 전세보증금 반환보증에 가입하면 등기부등본을 상세히 안 봐도 되나요?
A. 아닙니다. 보증보험이 있다고 해도 가입 심사 기준이 있고, 일부 구조는 애초에 가입이 거절되거나 보증 한도가 낮게 책정될 수 있습니다. 따라서 보증보험 가입 여부와 별개로, 등기부등본 체크 포인트는 항상 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 등기부등본을 언제 확인하는 것이 가장 좋나요?
A. 이상적인 순서는 집을 보러 간 이후 1차 확인 → 계약 당일에 최신본으로 2차 확인입니다. 등기부등본 내용은 중간에 바뀔 수 있기 때문에, 계약서 서명과 계약금 송금 직전에 한 번 더 확인하는 습관을 들이는 것이 안전합니다.
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